Der Rat der Stadt Köln soll in den nächsten Tagen anhand der von der Verwaltung vorgelegten Varianten 6 und 7 über die Durchführung der „Sanierung des Opernhauses, des Schauspielhause und der Opernterrassen am Offenbachplatz“ entscheiden. Wie ja uns allen noch gut bekannt ist, ist dies die Folgerung aus dem erfolgreichen Bürgerbegehren, das sich gegen den Abriss und für eine Sanierung – neben dem Operngebäude – auch des Schauspielhauses eingesetzt hatte. Der Rat hat daraufhin, durch Beschluss vom 13.4.2010, um eine für seine Mitglieder und die politischen Parteien zu erwartende katastrophale Blamage durch einen Bürgerentscheid zu vermeiden, seine „Neubauentscheidung“ vom Herbst letzten Jahres und den damit verbunden gewesenen Abriss des Schauspielhauses aufgehoben und dem Bürgerbegehren entsprochen.

 

Über die Art und den Umfang der Sanierung hat man für zwei Konzepte „Machbarkeitsstudien“ mit entsprechenden Kostenermittlungen erstellen lassen. Hierfür sind augenscheinlich schon wiederum über 1,3 Millionen Euro aufgewendet worden, und wir haben ja alle noch die über neun Millionen Euro „verlorenen“ Planungskosten für das gescheiterte Vorhaben in Erinnerung.

 

Der Kollege Prof. Dr. Krems hat sich als sehr sachkundiger Verwaltungswissenschaftlicher mit den von der Stadtverwaltung Köln vorgelegten „Finanzwirtschaftlichen Analysen“ der nun als Alternativen entwickelten „Sanierungs-Varianten 6 und 7“ auseinandergesetzt. Dabei ist u.a. bemerkenswert, dass die bisherigen Planungskosten von rd. 9,2 Mio Euro im Jahr 2O10 „abgeschrieben“, d.h. im bilanziellen Jahresergebnis der Bühnen 2009/2010 berücksichtigt werden. Aufgeführt sind aber „Verwendbare Planungskosten bisheriger Projekte“ mit 485.000 Euro. Andererseits werden aber in beiden Varianten die „Verlorenen Kosten aus der bisherigen Planung“ von ca. 9,2 Mio den Gesamtprojektkosten hinzugerechnet und man kommt – einschließlich der Interimskosten von 38 Mio Euro - z.B. bei Variante 6 auf unglaubliche 328,7 Mio „Gesamtkosten“. 

 

Ich frage mich, da ja die Alleinsanierung des Opernhauses in den Kostenschätzungen des Vorjahres mit rd. der Hälfte des Gesamtvorhabens von „gedeckelten“ 290 Mio Euro angeblich enthalten waren, was hier mit den anteiligen Planungskosten für diesen Sanierungsanteil bezahlt wurde, wenn faktisch jetzt kaum noch etwas verwendet werden kann. Andererseits wird in der neuen Vorlage wiederum für die Sanierungsalternative 6 mit über 11 Millionen Euro Kosten für Planung, Projektierung Projektsteuerung und Projektleitung – bis zum Baubeginn – (wie kann es eine Projektsteuerung und Projektleitung vor Baubeginn geben?) kalkuliert.

 

Ich hoffe, dass zu diesem Punkt eine intensive Nachfrage aus dem Rat erfolgt.

 

Die „Finanzwirtschaftlichen Analysen“ als Anlage 2 zur Beschlussvorlage des Rates der Stadt Köln für den 7.10.2010 - übrigens wiederum erstellt von dem Wirtschaftsprüfer/Steuerberaterbüro „Kremer-Hamböker-Boddenberg“, Köln, - jedoch ohne konkrete Namensnennung des Verfassers und ohne Ausfertigungsdatum (was auch sehr ungewöhnlich ist) - sind nach der Kapitalwertmethode durchgeführt worden. Hier stellt der Kollege Krems zu Recht fest, dass dies für diese Zwecke eine anerkannte Methode ist. Die Darstellung berücksichtigt den Zeitraum von 40 Jahren (!), nur - so Prof. Dr. Krems - „methodisch falsch ist es, die Darlehens- Ein- und Auszahlungen aufzunehmen: solche Aspekte werden gerade durch die Abzinsung aller Zahlungen auf den Zeitwert berücksichtigt. Hier ist man vielleicht dem Irrtum erlegen, mit diesem Verfahren die „Kosten“ zu ermitteln: Doch das ist nicht der Zweck des Verfahrens. Bei einer nicht-rentierlichen Investition geht es um die Ermittlung des negativen Kapitalwertes: die Variante ist am günstigsten, die den geringsten negativen Kapitalwert hat.“

 

Dann hat Prof. Krems einen weiteren Grundsatzfehler festgestellt: „Es werden die zu zahlenden Darlehenszinsen mit dem von der Kämmerei für langfristige Investitionen vorgegebenen Zinssatz von 4,5 % angesetzt, die Abzinsung (Diskontierung) aller Ein- und Auszahlungen aber erfolgt mit 2 % - dem Zinssatz „für eine langjährige, sichere Anlage“. Einen solchen Zinssatz verwendet man, wenn man mit Eigenkapital baut. Denn wenn man nicht heute, sondern erst in 5 Jahren investiert, spart man 5 Jahre lang Kreditzinsen in eben dieser Höhe. Alle diskontierten Werte sind also mit dem falschen Zinssatz errechnet.“

 

Richtig ist in der Analyse von „Kremer & Co“, dass man weitere Investitionen im gesamten Zeitraum von 40 Jahren berücksichtigt hat, denn die einzelnen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände, betriebstechnischen Maschinen und Anlagen oder die Bauleistungen im Produktionszentrum haben kürzere Lebenszyklen und müssen „zwischendurch“ ersetzt werden.

 

Dabei stellt Kollege Krems aber den Zeitraum von 40 Jahren grundsätzlich in Frage, weil „gerade die Kosten der technischen Ausstattungen sich für diesen Zeitraum nicht sicher prognostizieren lassen, so dass der lange Zeitraum lediglich die für die ersten 15 bis 20 Jahren bestehenden Unterschiede abgezinst wiederholt. Und für einen so langen Zeitraum ist auch fraglich, welcher Diskontsatz die Entwicklung realistisch abbildet“. Dieser Wertung kann ich mich nach über 50jähriger Berufserfahrung im Finanzbereich nur anschließen.

 

Laut Prof. Krems ist festzuhalten, „dass die neuen Rechenergebnisse nicht verlässlich sind, und weiterhin nicht mehr beeinflussbare Kosten als Gegenstand der Ratserntscheidung aufgeführt sind.“ Dabei „kann die Entscheidung des Rates nur noch zukünftige Kosten beeinflussen. „Bisherige Planungskosten“ sind ebenso wie die Kosten der Machbarkeitsstudie Vergangenheit. Das muss dem Rat gesagt werden, will er eine informierte Entscheidung treffen. Denn es geht nicht um die Frage, was im Wirtschaftsplan der Bühnen der Stadt Köln auszuweisen und was dabei entsprechend den gesetzlichen Regelungen als „Anschaffungskosten“ anzusetzen ist.

 

Allerdings scheint in der Tendenz klar, was bereits früher ausgeführt wurde: Die Sanierungsvariante 6 ist im Vergleich zur früheren Neubauvariante auch im langfristigen Vergleich kostengünstiger (und sie hat viele qualitative Vorteile). Die Langfristbetrachtung verdeutlicht den Kostenvorteil, der sich jedes Jahr erneut auswirkt, in der Summe also sehr erheblich für den Haushalt der Stadt ist. Das sei hier als erste Ergebnisse einer Überprüfung der neuen Berechnungen mitgeteilt.“

 

Ich schließe mich voll und ganz der Wertung des Kollegen an und füge hinzu, dass sich auch die Bürgerinitiative „Mut zur Kultur“ eindeutig für die Sanierungsvariante 6 ausgesprochen hat, und wir alle hoffen, dass der Rat der Stadt Köln sich auch hierfür entscheidet.

 

Hinsichtlich der in der großen - Bruttobaukosten 252 Mio Euro - wie auch in der möglicherweise zu verwirklichenden kleinen Variante 6 mit nur Bruttobaukosten von 210 Millionen Euro Kosten ermittelten Ausführung (Verzicht auf Kinderoper und Opernterrasse) sehe ich als Bau- und Finanzierungsfachmann noch weitere erhebliche Einsparungen. Ich kann nach wie vor nicht nachvollziehen, dass bei einem so komplexen Sanierungsvorhaben von zwei großen Gebäuden in „Einzelgewerksvergaben“ kalkuliert wird. Dies führt nach jeder Erfahrung zu erheblich längeren Ausführungsfristen, zahlreichen Doppelarbeiten und wirklich unnützen Kosten. Eine Generalunternehmerausschreibung, basierend auf einer umfangreichen „funktionalen Baubeschreibung“, führt dazu, dass auf der Baustelle „nur Einer das Sagen und die Verantwortung hat“, mit dem Ergebnis sehr beachtlicher Kostenvermeidungen. Eine komplette Durchplanung mit 100%iger Vorgabe über die auszuführenden Leistungen, mit europaweiter Ausschreibung dürfte m.E. zu Einsparungen von rd. 30 bis 40 Millionen - im Vergleich zu Einzelgewerksvergaben - führen.

 

Dadurch würde bewiesen, dass meine Kostenschätzung - über „Köln kann auch anders“ publiziert - von 180 Millionen Euro, basierend auf den Untersuchungen von Gerling & Arendt, unverändert realistisch ist und auch die von dem offiziellen Vertreter von „Mut zur Kultur“ immer genannten 200 Millionen Euro eine realistische Aussage war und ist.

 

Natürlich ist in der Gesamtkostenbetrachtung darauf zu achten, dass „alte“ Kosten für eine vergangene Fehlplanung aufgrund falscher politischer Entscheidungen nichts aber auch gar nichts mit der jetzt umzusetzenden Sanierungsvariante 6 zu tun haben dürfen und auch realistische Bauzeitzinsen - zwei Jahreskredite für die „Bauzwischenfinanzierung“ stehen der Öffentlichen Hand zum sensationell günstigen Satz von weniger als 2 % p.a. zur Verfügung - in der Gesamtkostenbetrachtung sich wieder finden.

 

Es ist sehr zu wünschen, dass endlich der Rat der Stadt Köln seiner Verwaltung - im Sinne der konstruktiven Kritik des Kollegen Prof. Dr. Krems - klare Vorgaben für zutreffende Einschätzungen aufgibt, um nicht ständig verwirrt zu werden und zu objektiv falschen Entscheidungen verleitet wird. Als schlimmsten Fall zu diesem Thema sei an das skandalöse „Köln-Messe-Geschäft“, was der EuGH als rechtswidrig verurteilen musste, und worüber die Neue Rheinische Zeitung sehr intensiv berichtet hat, erinnert. (PK)

 

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